邵阳市2024年住房发展计划

一、指导思想与规划原则

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大、二十届一中全会、二十届二中全会、全国住房和城乡建设工作会议精神，立足新发展阶段，完整准确全面贯彻新发展理念，服务和融入新发展格局，坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，加快构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手，更好满足新市民、青年人等群体的住房需求，逐步实现从住有所居向住有宜居迈进。

（二）规划原则

住房建设领域是推动经济社会高质量发展的重要载体和重要战场，各县市区应结合实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求。

（1）坚持政府引导。

保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，并将保障性租赁住房政策与利用集体经营性建设用地建设租赁住房试点、中央财政支持住房租赁市场发展试点、非房地产企业利用自用土地建设租赁住房试点、发展保障性租赁住房试点等相关政策充分衔接，将符合规定的各类政策支持的租赁住房纳入保障性租赁住房规范管理。

（2）坚持多方参与。

充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施，支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房，调动住房存量提质改造和增量结构调整，实现商品房市场稳定发展。

（3）坚持标准适度。

坚持“保基本”的原则，准确把握存量土地、房屋资源情况，从实际出发，采取多种保障方式，以小户型为主，以满足基本住房需要为出发点，针对保障群体的不同特点，合理确定保障性租赁住房的类型、标准。

（4）坚持职住平衡。

基于邵阳市城市空间格局，促进保障性租赁住房供给规模、类型、空间分布与城市产业发展、就业人口特征充分适应，与保障对象差异化、多样化需求精准匹配，推动实现职住平衡，提升幸福度。

二、发展现状

（一）人均住房面积情况

2022邵阳市全市常住人口641.78万人，随着我市经济社会的全面发展，市民居住条件得到大力改善，常住人口城镇化率提升至53.65%，其中城镇常住人口344.29万人，城镇居民人均住房面积55.8平方米，农村居民人均住房面积70.4平方米。通过基础设施、民生服务、政务服务、城市管理、产业发展五大领域的均衡化发展与数字化建设提升城市现代化水平，人民生活水平也日益提高，我市的城镇化建设处于城镇化发展的较活跃阶段。

（二）存量商品住房规模情况

2023年全市房地产开发企业301户，完成投资236.5亿元，同比增长0.5%。中心城区商品住房施工面积645.51万平方米，同比下降3.8%；商品住房竣工面积34.50万平方米，同比增长87.7%。2018-2023年市本级中心城区商品住房施工、竣工面积情况详见下表：

2018-2023年市本级中心城区商品住房施工、竣工面积统计表

2023年市本级中心城区商品住房销售面积99.44万平方米，同比下降35.09%；商品房销售额44.08亿元，同比下降36.88%；每平方米均价4433元，同比下降2.8%。2023年底的住宅存量约182.33 万平方米，去化周期是22个月，住宅去化周期12个月到18个月都比较正常，去存量有一定压力，2018-2023年市本级中心城区商品住房销售情况详见下表：

2018-2023年市本级中心城区商品住房销售统计表

存量住房房屋建筑面积基本呈现“中间大，两头小”的态势，单套建筑面积以90-140平方米为主。

（三）近年土地供应和住房项目实施情况

（1）闲置土地处置率

根据邵阳市自然资源和规划局统计资料，全市2021年闲置土地处置率达到了78%，与上年度基本持平。市域2022年闲置土地处置率达到了57%，与2021年度78%相比有所降低。

（2）存量土地供应比例

邵阳市2021年存量土地供应比例为48.94%。对比2020年评估数值68.71%，存量土地供应比例有所减少。邵阳市2022年存量土地供应比例为38.08%。对比2021年评估数值48.94%，存量土地供应比例有所减少。

（3）市本级住房项目实施情况

根据统计在2023年启动建设的商品住宅小区，初步统计约19处，其中14处进展较快，在2024年前已取得建设工程许可证并进入建设阶段，共计9120套，建筑面积186.47万平方米，其中5处已批准修建性详细规划和建筑方案，共计6321套，建筑面积94.54万平方米。

2023年启动并核发建设工程许可证的商住项目

2023年启动并已批准详规和建筑方案的商住项目

（四）保障性安居工程住房保障情况

据统计，至2023年中心城区已建、在建公租房项目共 18 个，建设公租房住房总套数为 12544 套，总建筑面积为 79.06万㎡。其中已建成公租房建设项目16个，共10984 套，建筑面积69.73万㎡，在建公租房建设项目2个，共1560 套，建筑面积9.33万㎡，平均每套廉租住房建筑面积为60.02㎡，满足单套建筑面积≤70 ㎡建设标准要求。

邵阳市公租房统计表

（五）确保社会稳定和住房品质提升情况

保交楼关系人民群众切身利益，是重大的民生问题、社会问题，通过积极用好专项借款等举措，让停工项目早日复工、早日交付、早日入住。同时，要通过用好专项借款，多渠道多方式筹集资金，解决项目资金周转困难，推动保交楼、稳民生工作取得明显的成效。对不能完成保交楼任务的项目，各县市区落实保稳定责任，通过租赁住房等方式多渠道解决群众的实际困难，坚决守住不发生重大风险的底线。

落实《省政府办<关于印发湖南省推进既有住宅加装电梯三年行动方案(2021-2023年)>的通知》要求，完成既有住宅加装电梯任务。落实审批制度，对适合加装电梯条件，符合安全的单位楼栋，才能予以审批，不符合条件的一律不得纳入；要将既有住宅加装电梯工程项目纳入建筑质量安全监管体系中，加强参建方建设行为和工程实物的过程性监督，加大施工现场的日常检查和抽查，强化加装电梯工程质量、安全监督指导和服务。充分利用好全省既有住宅加装电梯信息系统平台，做好信息填报和审核。要加大加装电梯项目推进力度，每月对项目进展情况进行调度并及时上报。

（六）近年来工作实施成效

（1）房地产市场得到了平稳健康发展。

坚持“房住不炒”定位，建立“两端六量”预研预判机制，因城施策调控房地产市场。在2022年出台16条措施的基础上，2023年出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施》（邵市政办发〔2023〕5号），进一步完善人才购房补贴、契税补贴、去库存、优化审批环境等惠民利企政策措施，逐步推动市场企稳向好，房地产开发投资、商品房销售面积实现同比正增长，努力稳住房地产业税收基本盘。

（2）保交楼建设取得重大进展。

坚持以竣工交付为目标，盯紧风险项目，按照程序可优化、 标准不降低的原则，简化流程、快捷办理，全力形成更多实物工作量，确保完成保交楼任务。我市40个项目保交楼任务17295套，资金16.0988亿元，资金均已到项目。截止目前，全市保交楼项目累计已使用资金13.4578亿元，资金使用率79.55%。全市专项借款项目已具备交付条件10254套，交房达标率70.55%，已实际交付7234套，交付率为41.83%。

（3）商品房去库存取得较大提升。

落实《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》(湘建房〔2021〕176号)文件精神，进一步完善降低项目商住配比、推进“商改住”、鼓励非住宅商品房自持。支持“商改住”规划修改和支持商业用房“商改住”审批，降低非住宅居民用房使用成本。非住宅经批准改造成租赁住房或保障性租赁住房、居住在公寓的居民住户,符合“一户一表”安装条件和建设标准的,用户可持房屋所有权证或不动产登记证书等证件,申请执行城镇居民用水用电用气价格标准。不具备商业经营条件的商铺、背街门面，且实际用于居住的，可参照公寓执行城镇居民用水用电用气价格标准。在降低交易成本方面，房交会期间实行契税全额补贴，其他时段按1%给予补贴，推动非住宅商品房库存明显下降。

（4）加强了城市既有房屋安全隐患排查。

按照省住建厅部署，在全市开展城镇既有建筑（居民自建房及物业管理区域内的房屋除外）安全隐患排查，坚持属地管理原则，各县市区对所在县市城镇既有建筑全面排查摸底，查清底数，补齐住建行业数据不明的短板。经排查，全市共排查6484栋城镇房屋，排查率71%，发现违法建设行为楼栋2栋，为邵阳县勘察设计院和双清区龙须塘街道新华社区房屋，发现有隐患且需鉴定23栋，轻微隐患不需鉴定10栋，已经拆除26栋。

三、邵阳市住房需求预测和发展目标

（一）发展基础

“十四五”以来，我市扎实推进住房保障工作，为促进房地产市场稳健发展，我市相继出台《关于促进全市房地产业平稳健康发展的意见》、《邵阳市加快发展保障性租赁住房实施方案》、《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施》等政策，城镇户籍困难群众住房条件得到极大改善，大力推进保障性租赁住房，多渠道筹集房源，多措并举缓解新市民阶段性住房困难，住房发展整体情况良好，房地产发展基础较好。

（1）战略地位凸显，城市发展前景广阔。

总规中战略定位为湘西南中心城市，邵阳市作为全省户籍人口最多的城市，加上战略机遇叠加，全新的城市定位为产业发展、人口集聚奠定基石。

邵阳市作为湘中湘西南经济文化体育中心。围绕“一核一带多点”产业布局，加速培育先进装备制造、显示功能材料、智能家居家电、循环经济、中医药、时尚用品、互联网等优势产业，努力建成世界级中国（邵阳）特种玻璃谷、湘南湘西承接产业转移先行区、湘南湘西制造业转型升级示范区、湖南对接东盟地区最大的产业集聚区、中部地区最大的特色轻工产业开放合作区、湘中湘西南金融服务产业聚集区，高水平打造“三个高地”。

邵阳市将建成全国区域性综合交通枢纽。随着一带一路、粤港澳大湾区、长江经济带、中部崛起、一带一部、“三高四新”等一系列国家、省级重大战略的部署与实施，为邵阳市创造了前所未有的发展机遇。随着呼南、兴永郴赣、渝湘粤、湘桂高铁，邵金、城龙、洞叙、新新高速公路等建设，邵阳市将建成以沪昆通道、怀邵衡通道、兴永郴赣通道、旅游高速公路为“四横”，呼南通道、呼北通道、怀邵桂通道、湘桂通道为“四纵”的新骨架综合交通运输通道，将助力邵阳市对接长江经济带、北部湾、粤港澳大湾区，积极融入长株潭，辐射大湘西，融入区域发展新格局，助推邵阳打造新的区域战略性发展空间，城镇将迎来扩容提质转型发展及跨越式发展，为建设湘中湘西南经济文化中心、湖南对接东盟地区的产业聚集区，湘南湘西承接产业转移示范区提供有利支撑。

加快培育“四横四纵”新骨架综合交通运输通道，努力建成“三横七纵”铁路运输网、“四横四纵二联”高速公路网、“一东一西”两支线机场航空运输网，基本建成省内1小时交通圈、邻省主要城市2～4小时交通圈。提升农村运输通达能力，形成覆盖城乡的立体综合交通体系。在建成全国区域性综合交通枢纽的基础上，打造中部地区区域性现代物流中心城市。

（2）综合实力增强，城市能级和核心竞争力明显提升。

建设宜居宜业省域副中心城市，进一步发挥邵阳作为湖南地理中心和湖南“一带一部”（湖南东部长株潭到西部大湘西过渡带、北部洞庭湖到南部湘南结合部）及沪昆客运专线与呼南客运专线交汇十字架的区位优势，以近期建设“双百”城市、远期建设中部地区大城市为目标，加快东部城镇群融合发展，将邵阳建设成湘中湘西南城区面积最大、人口最多、市容最美、实力最强、环境最优的城市。

产业发展取得新突破，产业升级步伐加快。邵阳市成功获批湘南湘西承接产业转移示范区，产业发展“1125”工程进展顺利。七大工业新兴优势产业链发展壮大，引进并建成解决国家关键核心技术“卡脖子”问题高精尖项目。新增规上工业企业连续五年排全省前3位，全市规上工业企业总数1817家，居全省第2位，仅次于长沙。

“二中心一枢纽”战略取得阶段性成果，新型城镇化加快推进。至2022年底，全市城镇化率达到53.65%，较2015年提高10.21个百分点。中心城区建成区面积由72平方公里增加到93平方公里，人口由60万增加到88万，位居湘中湘西南首位，“双百”城市建设取得明显进展。

（二）需求预测

根据《邵阳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，按照“核心引领、轴带集聚、东西联动”思路，构建“一群一圈”市域空间格局，以融城发展为重点，突出市中心城区引领作用，推进东部城镇群联动发展，形成协同整合、有机分工的核心载体，成为湘中湘西南具有区域竞争力的经济发展引擎。加快建设湘中湘西南经济文化体育中心、金融中心和科技创新中心。到2025年，全市常住人口城镇化率达到57.5%，东部城镇群整体城镇化率达到63%，成为湖南中西部最大的核心城镇群。邵阳市中心城区目前常住人口约80.6万人，结合邵阳市国土空间总体规划确定的末期人口规模，预测年均增长3万人左右，预测2024年和2025年年均新增常住人口约3万人，邵阳市片区开发带动的城市快速发展带来的大量新增就业人口，根据新增工作岗位需求和就业人口分布，预测年均新增保障性住房需求人口约4000人，保障性住房需求约4000套，建筑面积约28万平方米，新增商品住房需求人口约2.6万人，建筑面积约130万平方米，建筑套数约7400套，其中改善型住房91.02万平方米，总共4440套，2024年住房供给以消化存量和2023年启动建设商住项目提供的住房供给为主，2025年住房供给以消化存量和2024年启动建设商住项目提供的住房供给为主。

（三）发展总目标

到2025年，基本建成符合各县市区特点的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度体系，推动住房发展由粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展，人民群众居住条件和宜居水平得到改善提升。展望2035年，住房制度体系更加完善，实现基本住房保障均等化，房地产市场更加平稳健康，人民群众居住质量和水平达到全新高度，从“住有所居”到“住有宜居”。

四、保障性住房发展计划

（一）发展目标和策略

     规划期内，住房保障以政府为主导，积极吸纳社会力量，逐步扩大住房保障覆盖面，依据保障对象的不同，制定不同的住房保障措施，实现以公共租赁住房保障为主的城镇住房保障体系。

（二）本年度发展计划

结合现状保障性住房现状存量和人口预测，2024年新建设保障性住房计划完成2个保障性住房项目，共1560套，建筑面积93349平方米，计划新增3个保障性住房项目，共4000套，建筑面积280000平方米，保障性住房住户具有流动性，后续根据实际需求情况进行计划安排。具体计划套数和建筑面积如下：

2024年保障性住房建设计划表

注：户型结构以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。

五、商品住房发展计划

（一）发展战略和目标

规划期内，在节约土地资源，高效利用土地的前提下，重点保证中小套型普通商品住房的供应，坚持新增供应和存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活，坚持区域住房发展合理布局，进一步带动城市新区的房地产市场发展。

根据规划期内新增商品住房需求预测，并结合居住用地空间布局，中心城区新增商品住房空间布局主要分布在大祥区桃花片区、双清区白马片区、北塔区北塔雪峰片区和科创城片区。

（二）本年度建设计划

现有商品住房存量较大，2023年底住房去化周期未达预期，结合2023年启动建设及2024年计划完成商品住房建设情况，预计到2025年商品住房存量尚有约6000套存量住房，根据人口预测2025年新增商品住房需求人口约2.6万人，建筑面积约130万平方米，建筑套数约7400套，住房市场发展仍有需求空间。

2024年计划新增商品住房建设计划以结合片区开发引导为主，在消化存量的基础上，依托片区开发带动住房市场发展，结合片区开发建设和国土空间总体规划人口预测增幅，年均增长3万人，2024年计划新增商品住房建设主要作为2025年和2026年度的住房需求，具体数据如下：

2024年商品住房新增建设计划表

六、住房建设用地供应计划

(一)供地策略和目标

住房土地供应，应根据人口情况和住房需求，合理把握供地规模、供地结构和供地结构，尽快摆脱土地财政依赖，严格控制土地出让规模。改善土地供应结构，增加中心城区核心地段土地供应，推动核心土地资源再次开发利用，使城市间供求不匹配、城市内部土地供应区位错配问题得到解决，顺应居民的改善需求。

结合发展规划，将近期建设用地划分为战略发展地区、优先更新地区和重点生态地区，其中：

战略发展地区以新开发建设活动为主的地区，包括：宝庆工业新城、南部桃花新城、北塔服务新城和南部行政—金融中心等。

优先更新地区是区位和功能重要、建成度较高、亟需通过整理和改善以提升功能的地区，包括大祥、双清老城区内的老工业用地区，宝庆中路、西湖路等特色历史文化街区以及现状旧村庄密集地区。

重点生态地区是对中心城区环境改善、生态安全构建具有重要影响的区域，近期重点生态地区包括：北塔田江城市生态绿心、沿资江生态景观带、双清区紫薇生态园、北塔公园、沿邵水滨江绿带等。

(二)保障性住房土地供应计划

规划根据年度保障性住房建筑面积和套数的需求规模，确定年度保障性住房用地面积的供应量约12.4657公顷，保障性住房用地供应计划见下表：

2024年保障性租赁住房新增用地计划表

（三）商品住房土地供应计划

规划根据年度商品住房建筑面积和套数的需求规模，确定年度商品住房用地面积的供应量约42.5117公顷，商品住房用地供应计划见下表：

2024年商品住房新增用地计划表

七、本年度融资协调政策

（一）持续优化房地产政策，促进金融与房地产良性循环，建立城市房地产融资协调机制。协调机制明确工作分工，强化统筹谋划，细化政策措施，定期组织各方会商，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接。因城施策用好政策工具箱，更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）建立健全银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，强化房地产贷款规模管控，防范房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。落实重点房地产企业资金监测和融资管理规则，增强房企融资的市场化、规则化和透明度，合理约束高杠杆企业负债行为，引导企业加快开发，减少企业囤房囤地、非理性拿地，推动企业稳妥有序逐步降低杠杆水平。

（三）加大房地产市场监管力度。加强商品房开发全过程监管，建立健全房地产领域风险防控机制，防范化解住房领域矛盾纠纷。持续开展房地产市场秩序专项整治，规范房地产开发、交易、租赁、物业服务等行为，净化市场环境。推进房地产行业信用体系建设，开展房地产企业信用评价，根据信用评价情况对房地产企业实施差别化管理。加强房地产市场监测分析，完善房地产监测预警机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核工作。及时发布房地产市场形势和政策信息，积极释放正面信号，引导市场理性发展。

八、规划实施机制

（一）组织领导机制

将市住房保障工作领导小组调整为市保障性租赁住房工作领导小组，统筹推进保障性租赁住房相关工作，领导小组办公室设在市住房城乡建设局。利用企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋、新供应国有建设用地、城中村保障房建设用地，需报经市保障性租赁住房工作领导小组批准。各区政府（管委会）作为发展保障性租赁住房工作的责任主体，要成立保障性租赁住房工作领导小组，统筹负责辖区内房源筹集、项目审批、质量监管、人房动态管理等工作。

（二）实施管理机制

加强保障性租赁住房工程进度监管，确保按计划开工并完善相关建设手续；加强建设质量安全监管，将其作为监督检查的重点；加强运营监管，加强行业信用体系建设，规范市场秩序。在政策落实过程中，严格执行小户型、低租金的要求，严防出现变相的房地产开发，严禁保障性租赁住房上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策等行为。

（三）公众参与机制

鼓励社会公众广泛参与住房发展和保障规划编制和实施工作，营造良好社会氛围，广泛征求并听取专家和公众意见，科学民主决策，及时向社会公布规划编制和年度实施计划完成情况。发挥相关行业协会和中介组织作用，加强行业自律，维护市场秩序。

（四）中期评估机制

建立规划实施评估制度，适时开展规划实施情况年度分析和中期评估。根据住房发展过程中遇到的新情况、新问题，对住房发展和保障规划实行动态调整，提高规划的科学性和可操作性。

九、建立邵阳市“人房地钱”房地产发展新模式

（一）调整住房供应重心

常住人口市民化过程中产生较大住房需求，特别容易出现阶段性住房困难问题，需要调整住房供应重心。

培育专业化规模化市场供应主体，充分发挥国有企业的示范引领作用。通过政策支持，积极培育专业化住房租赁企业，规范发展住房租赁行业，探索形成市场运营的可复制可推广模式。在降低开发成本、改造成本和加强普惠性金融支持等方面提供政策上的帮扶，支持专业化住房租赁企业扩大服务规模。

（二）改善土地供应结构

中心城区内核心地段的现状土地存量不足，老旧小区较多，土地供应多为城市新区，多数城市新区住宅小区工作通勤距离较远。

改善供应结构一是增加中心城区核心地段土地供应。核心土地资源再次开发利用，使城市间供求不匹配、城市内部土地供应区位错配问题得到解决，顺应居民的改善需求。二是土地供应方式从以招拍挂出让为主转向与划拨及协议出让并重。一方面，土地招拍挂制度以价高者得为原则，公开透明，土地出让收入给予了地方财政支持；另一方面，市场化的竞争方式不断推升地价、产生地王、助推房价上涨。

（三）优化资金支持方式

资金支持从融资非标转标及预售制度改革两方面优化。融资、销售回款的资金模式，逐步迎来变革等，防范金融风险。

邵阳“人房地钱”要素联动机制运行机制

结合邵阳实际情况，与国土空间总体规划、土地利用总体规划等衔接，准确预测各类人群的住房发展需求，合理确定用地规模和用地区域位置，完善资金配套等，建立起一套能够促进邵阳市房地产市场供需平衡、结构合理的运行机制。